Cómo es el trámite de alquiler

En el contrato de alquiler o “Contrato de Locación” deben aparecer dos figuras: el locador o arrendador, que es quien entrega el inmueble en alquiler y el locatario, arrendatario o inquilino que es quien recibe el inmueble en alquiler y se obliga a pagar el precio mensualmente.

Por otra parte aparece también la figura de garante que es quien responde en caso de que el inquilino no cumpla con los pagos de los alquileres. Por lo general se le exige al locador un garante que tenga una propiedad a su nombre.

El contrato es conveniente que este hecho por un profesional, no sólo para recibir su asesoramiento, sino también para constatar que lo que se va a firmar es lo que realmente se quiere firmar, para asegurarse que el garante sea el verdadero dueño de la propiedad que garantiza el alquiler y que la garantía no sea comprada.

El profesional corroborará cuál es la situación dominial del inmueble y si el garante es legítimo o es una garantía comprada. En caso de que el locador o el locatario fuesen una sociedad, el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Contrato de Locación.

Según el artículo 1º de la ley 23.091, el contrato de alquiler debe hacerse por escrito porque en caso de hacerse verbalmente, carecerá de validez.

Según el sitio especializado Soloduenos.com, con respecto al tema de la certificación de firmas ante un escribano, es muy conveniente que se haga, por si llegara a haber algún tipo de problemas con la locación. Si se tiene la firma certificada, llegado el caso de un juicio, no se tendrá que probar que la firma que consta en el contrato de locación es de la persona y se tendrá directamente un título ejecutivo. Al certificar firmas, el escribano verifica que la persona es la que firma el contrato y además le otorga fecha cierta.

En los casos de contratos de alquiler destinados a viviendas, los plazos según la Ley Nacional 23.091 son de mínimo dos (2) años y como máximo de diez (10) años. Cuando un contrato se celebra por un término menor a dos años, estos son considerados como formulados por los plazos legales, es decir, dos años. Cuando un contrato se hiciere por un plazo mayor, quedará concluido a los diez años.

El contrato de locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá devolver el inmueble; Sin embargo la Ley de Locaciones Urbanas en el capítulo en que trata "Locaciones de Inmuebles destinados a Vivienda" dispone que el “Locatario” podrá, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver (terminar) la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. También dispone la ley que si se ejerce esta opción durante el transcurso del primer año del contrato, se deberá abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio (1 y ½) de alquiler, y la de un (1) solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.

En caso de fallecimiento del locatario (o de abandono de la locación –agrega la ley-), el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un ostensible trato familiar.

En lo que al pago se refiere, éste debe hacerse en moneda de curso legal y debe ser mensual. El locador no puede exigir pagos anticipados por períodos mayores de un (1) mes; ni depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler por cada año de locación contratada. No se pueden pactar cláusulas de ajuste de los alquileres; la ley castiga este tipo de cláusulas declarándolas “nulas”. La ley también prohíbe el cobro del “valor llave” para las locaciones destinadas a vivienda.

El tema de las garantías es un tema controvertido. La garantía de fianza se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario: la fianza es una garantía personal. La garantía con depósito en Garantía se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar el cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación.

Cuando el contrato de alquiler es comercial (para poner un comercio, industria, o ejercicio de profesiones, los plazos difieren: en las locaciones con fines comerciales, el plazo mínimo será de tres (3) años; el máximo de diez (10) años.

En el caso en que un contrato se celebre por un término menor a tres años, estos son considerados como formulados por los plazos legales, es decir, tres años. Cuando un contrato se hiciere por un plazo mayor, quedará concluido a los diez años. El contrato de Locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá devolver el inmueble; aquí el locatario no podrá poner fin anticipadamente al contrato.

En relación al pago y a las garantías, las condiciones son las mismas que los alquileres para viviendas.

Con respecto a la comisión que cobran las inmobiliarias, en los últimos días la justicia porteña confirmó la sentencia que declaró ilegal una resolución que habilitaba a las inmobiliarias a cobrar más de un mes de comisión en los alquileres con destino de vivienda única. Cuando el fallo quede firme, lo que ocurrirá en los primeros días del mes de febrero, ninguna inmobiliaria porteña podrá exigir un valor por encima del 4,15% del total del contrato, lo que equivale a un mes de renta, y tampoco otros gastos sin debida rendición de cuentas.

La resolución que permitía cobrar más de un mes de comisión en los contratos de alquiler había sido emitida por el Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba). La sentencia, además, obliga al colegio a ejercer un control integral adecuado sobre sus matriculados para evitar que se repitan los cobros ilegales.
Entre los argumentos, los jueces afirmaron que "los actores se encuentran legitimados en relación con la pretensión destinada a proteger los derechos de quienes alquilan inmuebles con destino a vivienda única".