Cómo será la nueva Ley de alquileres

En este tipo de situaciones en las que se mezclan una serie de intereses, el debate suele estar a la orden del día. Lo cierto es que se presentó en Diputados un proyecto de ley para "mejorar" la media sanción del Senado que regula los contratos entre ocupantes y propietarios.

Sin embargo las organizaciones de locatarios del país, participantes del debate y defensores del proyecto con media sanción del Senado, criticaron la propuesta PRO por considerar que el tipo de indexación que plantea para actualizar los alquileres provocaría un aumento de los precios.

El diputado Daniel Lipovetzky, autor del proyecto de Cambiemos y presidente de la comisión de Legislación General planteó: "La decisión política es avanzar en una Ley de Alquileres, pero en la mejor ley posible, que permita aumentar la oferta de departamentos y generar empleo en la construcción. No es el espíritu de mi proyecto incentivar el aumento del valor de los contratos, todo lo contrario, por lo tanto, si tenemos que modificar o precisar la redacción para evitar ese efecto lo haremos".

Por el momento se trabaja sobre todos los proyectos de ley vigentes sobre contratos de locación de los cuales podrían extraerse propuestas de reforma, pero de todos ellos, sólo dos monopolizarán el debate: el de la senadora del Frente para la Victoria Silvina García Larraburu que fue aprobado por unanimidad (con el apoyo de Cambiemos) en el Senado a fines de noviembre del año pasado y el que presentó Lipovetzky que cuenta con el aval del Ministerio de Interior e impulsa el Poder Ejecutivo. En ellos hay algunas diferencias que son importantes.

El principal de los cambios que generó críticas de los inquilinos se refiere al mecanismo de indexación del precio. La cámara alta decidió que los alquileres se actualicen anualmente -y no semestralmente como ocurre hoy-, en función a un índice que elaborará el INDEC compuesto por el diferencial del aumento de precios minoristas y de salarios del sector formal y sólo cuando la inflación supere el 10 por ciento. Mientras que el diputado macrista propone que se considere sólo el Coeficiente de Variación Salarial y sólo para los alquileres que no superen las 840 unidades UVA que se usan para los créditos hipotecarios: esto es unos 15.657 pesos. Los contratos por encima de ese valor continuarían acordándose entre las partes. Sin embargo, esto no satisface a Gervasio Muñoz, titular de Inquilinos Asociados,q uien plantea: "Esta diferenciación generaría un alza de precios en todo el mercado. Si un propietario tiene un alquiler en 13 o 14 mil, lo va a subir para no ser alcanzado por la regulación del precio".

Por otra parte, Lipovetzky propone para los alquileres de menos de 15 mil, que los inquilinos queden eximidos de pagar las expensas extraordinarias. En el texto original este beneficio alcanzaba también a los contratos más caros. Además, la media sanción del Senado extiende el plazo mínimo de los contratos de alquiler para vivienda a tres años, mientras que el oficialismo lo deja en dos años, como es hoy en día. También, el primer texto fija que la inmobiliaria no puede cobrar más de un mes de comisión, mientras que el proyecto macrista no dice nada sobre el tema. En tanto, en ambos casos, se establece que la devolución del depósito se realizará al momento de entregar la llave, pero actualizado a un valor equivalente al último mes de alquiler.

Lo más novedoso del proyecto de Cambiemos es que incorpora un régimen de fomento a la construcción de viviendas para alquiler. Los desarrolladores inmobiliarios podrían descontar Ganancias hasta un 60 por ciento de la inversión que hagan al edificar y lo que se cobre de alquiler. Este punto puede encontrar una fuerte resistencia en los bloques opositores dado que muchos de los proyectos de ley que plantean beneficios impositivos para algún actor económico luego no salen opuesto que en muchas oportunidades desde la comisión de Presupuesto y Hacienda consideran que desfinancia las arcas fiscales del Estado en época de vacas flacas. "No todas las exenciones impositivas son iguales. Acá estamos incentivando la construcción, la cual genera mayor empleo y mayores ingresos impositivos por las cargas de las relaciones laborales. Cualquier costo fiscal que tenga el proyecto queda saldado", justificó Lipovetsky.

Finalmente, el proyecto avalado por el Poder Ejecutivo propone regular el "alquiler social". Son casos en los que el Estado absorberá parte del pago mensual, la garantía y los gastos de ingreso al inmueble. Se plantean algunos requisitos específicos sobre las características de la vivienda que se pueda alquilar -como metros cuadrados y monto máximo del contrato-, pero no se fija ninguna limitante en términos de ubicación de los inmuebles.

Además de los dos proyectos descriptos, la comisión de Legislación General tiene para su estudio otros 10 proyectos de ley que reforman o actualizan la regulación vigente de los contratos de alquiler. Los principales fueron presentadas el año pasado por diputadas del Frente para la Victoria, Cambiemos y el bloque, ahora aliado al massismo, Libres del Sur.
La diputada Juliana Di Tullio propone, al igual que el proyecto que llega desde el Senado, que el plazo mínimo del contrato sea de tres años, y que el anticipo y el depósito de garantía no superen el mes de alquiler. Di Tullio, a su vez, se diferencia del proyecto de García Larraburu en otros dos puntos: plantea derogar la prohibición al inquilino de solicitar la reducción del precio del alquiler si el inmueble perdiera luminosidad por construcciones vecinas. También se fijaría un límite a las comisiones y honorarios que cobran las inmobiliarias en los contrato de inmuebles destinados a vivienda que deberá ser igual a un mes de alquiler y compartido entre las partes.

Karina Banfi de Cambiemo, en tanto, propone que si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados y depósitos de garantía o exigencias asimilables por períodos mayores a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; ni el pago de valor llave o equivalentes. Además, se regula la actividad de los corredores inmobiliarios quienes quedan obligados a respetar los términos, plazos, condiciones, modalidades, reservas y demás circunstancias a las cuales hayan convenido sus servicios.

El proyecto de Victoria Donda, finalmente, contempla la ampliación del plazo de alquiler de dos años a tres para vivienda y a cuatro para el resto, mientras que sólo el inquilino tendría derecho a rescindir el contrato antes de lo fijado. Además, establece que el propietario no podrá exigir más que una garantía. En tanto, se limitan las comisiones de las inmobiliarias a un mes a cargo del inquilino y un mes del propietario. Y por último, se crea el Servicio Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana, en el ámbito de la Secretaría de Comercio de la Nación para mediar entre las partes.

Según los tiempos que planifica el oficialismo, las próximas semanas los asesores intentarán unificar las propuestas en un borrador de dictamen modificatorio de la media sanción del Senado. Luego se realizará una reunión informativa de legisladores con todos los actores involucrados. "Depende de la agenda parlamentaria, pero tal vez en 15 o 20 días ya estemos listos para dictaminar", prometió Lipovetzky.